18 ting du MÅ sjekke før du signerer leiekontrakten

Mange leietakere signerer leiekontrakten uten å lese den grundig – og angrer. En leiekontrakt er et juridisk bindende dokument fra første dag, og vilkår du har godtatt, er vanskelige å bestride i ettertid.

Her er 18 konkrete punkter du alltid bør gjennomgå.

---

Grunnleggende informasjon

✅ 1. Er alle parter riktig identifisert?

Sjekk at:

• Ditt navn er riktig stavet (og personnummer dersom det er inkludert)
• Utleiers navn stemmer overens med eieren av boligen – ikke en megler eller mellommann
• Adressen til leieobjektet er korrekt med leilighetsnummer

Dersom utleier er et selskap, noter deg organisasjonsnummeret. Du kan sjekke dette på Brønnøysundregistrene.

✅ 2. Er leieobjektet klart definert?

Hva inngår egentlig i leieforholdet? Sjekk:

• Hvilke rom er inkludert (boder, garasje, hage, parkering?)
• Hva er inkludert i husleien (strøm, vann, internett, parkering?)
• Er boligen møblert, og i så fall hva er inkludert?

✅ 3. Er leieobjektet lovlig utleid som bolig?

Be om å se godkjenning av boligen som boligareal. En kjeller eller loftsleilighet uten byggetillatelse til boligformål kan ikke lovlig leies ut. Dersom det viser seg i ettertid å være ulovlig, kan du heve kontrakten – men det er bedre å avdekke det nå.

---

Økonomi

✅ 4. Er husleien og forfallsdato klart angitt?

• Nøyaktig beløp per måned
• Forfallsdato (f.eks. 1. i måneden)
• Kontonummer for innbetaling
• Betalingsmåte

✅ 5. Er depositumets størrelse og konto korrekt?

• Depositumet kan maksimalt være 6 ganger månedlig husleie
• Det skal stå på særskilt depositumskonto i leietakers navn
• Rentene på kontoen tilhører leietaker

Advarsel: Dersom utleier ber om depositum til sin private konto eller i kontanter, er det ulovlig. Se vår guide om irregulært depositum.

✅ 6. Hva er avtalen om husleieregulering?

Finnes det en klausul om KPI-regulering? Sjekk:

• Er det avtalt at husleien reguleres etter KPI? (lovlig og vanlig)
• Er det avtalt noe annet – f.eks. en fast prosentvis økning hvert år? (sjekk om det er gunstigere enn KPI for deg)
• Uavhengig av hva som er avtalt, kan aldri utleier øke mer enn det loven tillater

✅ 7. Hva er inkludert i husleien – og hva kommer på toppen?

• Strøm (inkludert eller separat?)
• Vann og avløp
• Internett
• Fyring / fjernvarme
• Parkering
• Søppelinnsamling

Be om estimat på de sidekostnadene som ikke er inkludert.

---

Varighet og oppsigelse

✅ 8. Er det en tidsbegrenset eller tidsubestemt kontrakt?

Tidsubestemt: Løper til den sies opp. Du kan si opp med avtalt varsel (minimum 1 måned for leietaker).

Tidsbegrenset: Har en fastsatt sluttdato. Merk: En tidsbegrenset kontrakt på under 3 år anses etter loven som problematisk – leietaker har etter husleieloven § 9-3 krav på en kontrakt med minst 3 års varighet dersom begge parter ønsker det. Kortere tidsbegrenset kontrakt er bare tillatt i særlige tilfeller (f.eks. utleier skal bruke boligen selv, eller det er en fremleiesituasjon).

✅ 9. Hva er oppsigelsestiden?

• Minimum 1 måned for leietaker (ofte avtalefestet til 2–3 måneder)
• Minimum 3 måneder fra utleier
• Fristen regnes alltid fra slutten av den måneden varselet gis

✅ 10. Inneholder kontrakten en fravikelsesklausul?

En fravikelsesklausul betyr at utleier kan begjære tvangsfravikelse (utkastelse via namsmann) direkte ved mislighold – uten å måtte gå til domstolen for en dom. De fleste moderne standardkontrakter fra Huseierne har dette. Det er ikke urimelig å ha, men vit at det senker terskelen for at utkastelsesprosessen kan starte.

---

Vedlikehold og tilstand

✅ 11. Hva er leietakers vedlikeholdsplikt?

Les nøye hva kontrakten sier om vedlikehold. Husleieloven skiller mellom:

• Leietaker: Sedvanlig vedlikehold (skifte pærer, rense sluk, overflater ved avtale)
• Utleier: Alt annet (varmeanlegg, rør, vinduer, yttervegg, el-anlegg)

Kontraktsklausuler som pålegger leietaker mer enn det som er sedvanlig, kan være i strid med loven og dermed ugyldige.

✅ 12. Er det klausuler om utflytting og istandsetting?

Mange kontrakter inneholder klausuler om at leietaker ved utflytting skal:

• Sjekk om du er forpliktet til å male – og i så fall: Hva er vilkårene? (Normal slitasje er utleiers ansvar)
• Profesjonell sluttrenggjøring? (Kun gyldig dersom du faktisk ikke leverer rengjort bolig)
• Betale et fast beløp uansett tilstand? (Slike klausuler kan være ugyldige)

---

Husordensregler og bruk

✅ 13. Hva er reglene for dyrehold?

Er det tillatt med husdyr? Eventuelt hvilke typer og størrelser? Vær obs på at generelle forbudsklausuler i noen tilfeller kan utfordres, men det er enklere å avklare dette nå enn å komme i konflikt etter du har skaffet hund.

✅ 14. Er det regler for støy og bruk?

• Hva er husordensreglene (som gjerne vedlegges kontrakten)?
• Finnes det begrensninger på besøkende, fester, hjemmekontor?
• Er det særlige regler i sameiet eller borettslaget?

✅ 15. Er fremleie tillatt?

Dersom du tror du kan komme til å fremleie (f.eks. ved lengre reiser), sjekk om kontrakten tillater det, og på hvilke vilkår. Utleier kan stille vilkår om godkjenning av fremleietaker.

---

Andre viktige punkter

✅ 16. Hvem er ansvarlig for hva ved skade?

Kontrakten bør gjøre tydelig hvem som er ansvarlig ved ulike typer skader – f.eks. vannskade fra tak (utleier), vannskade fordi du glemte å skru av krana (leietaker). Uten klarhet her oppstår lett konflikt.

✅ 17. Er det korrekt hvem som dekker hva av forsikring?

Utleier har normalt bygningsforsikring. Du som leietaker bør ha innboforsikring for dine egne eiendeler. Sjekk at kontrakten ikke pålegger deg utgifter til forsikringer du ikke er ansvarlig for.

✅ 18. Finnes det vedlegg og særvilkår du ikke har sett?

Sjekk at du har lest og mottatt:

• Alle vedlegg (husordensregler, inventarliste, ev. vedlikeholdsplan)
• Alle sider av kontrakten
• Ev. tillegg til standardkontrakten

---

Bonus: Ta bilder av boligen FØR du signerer

Selv om dette teknisk sett er et overtakelsesspørsmål, anbefales det å insistere på en grundig gjennomgang av boligens tilstand før du skriver under. Dersom det er mangler, noter disse skriftlig og sørg for at de er dokumentert i kontrakten eller i en innflyttingsprotokoll.

---

Hva om du finner ugyldige klausuler?

Husleieloven er ufravikelig til leietakers fordel (§ 1-2). Det betyr at klausuler som gir deg dårligere rettigheter enn loven, er ugyldige – selv om du har signert. Men det er alltid bedre å ta opp problemet før signering:

1. Påpek klausulen og be om endring
2. Dersom utleier nekter, ta stilling til om vilkårene totalt sett er akseptable
3. Dersom du velger å signere til tross for problematiske klausuler, vet du at noen av dem kan angripes via HTU

---

Usikker på om kontrakten din er i orden etter innflytting? Beskriv situasjonen på Leiebrev.no og få en gratis juridisk vurdering basert på husleieloven. Start gratis →

---

Artikkelen er basert på husleieloven og er generell veiledning.